Земельные споры

Права на земельные участки не редко становятся предметом споров, различных по своему основанию. Сложность и неоднозначность земельного законодательства повсеместно порождает столкновение правовых позиций между участниками земельных отношений. Земельные споры относятся к категории дел, где цена малейшей ошибки очень велика.

Земельное законодательство провозгласило исключительно судебный порядок решения земельных споров, поэтому именно судебный способ защиты нарушенных земельных прав в настоящее время является приоритетным.

Примерные иски по земельным спорам

1. Иски об образовании (разделе) земельных участков.

Нередко на территории предприятия объекты недвижимости принадлежат разным лицам, но землепользование осуществляется совместно. Сколько бы ни длилось подобное положение дел, рано или поздно появляется необходимость разграничить территорию.

Именно в этот момент и возникают правовые конфликты. Практическое осуществление принудительного раздела земельных участков обладает рядом особенностей, в том числе процессуальных. Игнорирование этих особенностей повышает риски как для лица, которое формирует участок для себя (его действия могут быть оспорены), так и для лица, пытающегося оспорить формирование чужого участка (предъявление неправильного иска приведет к потере времени).

При разделе общей территории на отдельные участки незаинтересованных лиц, как правило, не бывает. Собственнику объекта недвижимости, формирующему участок под ним для последующего приобретения прав, необходимо помнить, что неполучение согласований собственников соседних объектов недвижимости может привести к отказу в формировании участка и судебному спору. Игнорирование собственников соседних объектов недвижимости при подготовке проекта границ своего участка и межевого дела является частой ошибкой. Следующий за этим отказ в утверждении схемы границ или в постановке участка на кадастровый учет заинтересованный собственник пытается оспорить как незаконное действие органа власти, но, как правило, безрезультатно, поскольку отсутствие согласования собственников других объектов недвижимости является оправдывающим обстоятельством.

Неполучение согласия позволяет обратиться в суд с иском о разделе участка. При возникновении спора о разделе участка процессуальный риск оставления иска без рассмотрения можно снизить путем соблюдения досудебной стадии - обращением за разделом участка в добровольном порядке. Это обращение должно позволять однозначно установить адресата и адресанта, а также конкретный предлагаемый вариант раздела участка.

Хотя Земельным кодексом РФ предусмотрена необходимость при образовании участка в общем порядке получить согласие правообладателей на земельный участок, закон не устанавливает обязанности арендатора участка или иного правообладателя давать такое согласие. Равным образом отсутствуют нормы, которые позволяли бы суду понудить правообладателя дать такое согласие.

В случае отказа в согласовании именно судебные решения по земельным спорам являются основанием для образования (раздела) земельного участка, поэтому собственник объекта вправе обратиться в суд с требованием об образовании (разделе) земельного участка без согласия правообладателя (собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора, залогодержателя) исходного земельного участка.

Нормативные требования к образуемым в результате раздела участкам перечислены в статье 11.9 ЗК РФ. Это соблюдение предельных размеров, сохранение возможности использования участка по назначению, отсутствие изломанности границ и т.п. Раздел земельного участка может быть проведен различными способами. Собственнику объекта необходимо доказать два основных обстоятельства: а) предлагаемый им способ раздела соответствует нормативным требованиям; б) предлагаемый им способ раздела обеспечивает эксплуатацию его объекта и не ущемляет прав других лиц.

Как правило, при рассмотрении судом данной категории дел оценке подлежат следующие обстоятельства:

соблюдение установленных регламентами требований к минимальным и максимальным размерам участков;
обеспечение возможности проезда к объектам, расположенным на участке;
отсутствие наложения границ участка с границами других участков, а также муниципальных образований, функциональных зон;
включение в состав участка территорий общего пользования;
обеспечение при разделе участка действительной возможности эксплуатации объектов по их назначению;
сохранение целевого назначения и разрешенного использования образующихся в результате раздела участков.

Доказательствами выступают проекты границ и заключения экспертных организаций. Помимо этого, судами в обоснование раздела принимаются аргументы о сложившемся порядке использования земельного участка (фактическом землепользовании). Напротив, несоответствие предлагаемого проекта раздела фактическому землепользованию может служить препятствием к удовлетворению требования.

2. Иски о признании права на земельный участок.

Статья 59 Земельного кодекса РФ называет признание права одним из способов защиты гражданских прав. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Наибольшее распространение оно получило при защите права собственности. Данный способ защиты гражданских прав применяется обычно в случаях, когда ставится под сомнение либо отрицается наличие у лица законного права на земельный участок, что затрудняет реализацию им иных гражданских прав (например, по передаче участка в аренду, заключению договора купли-продажи, при самовольном занятии земельного участка третьими лицами, нарушении межевых знаков и т.п.) Иск о признании права собственности рассматривается как "требование лица, направленное на констатацию факта принадлежности ему права собственности на спорное имущество".

Существует ряд условий удовлетворения исков о признании права собственности. В частности, к ним относятся такие условия, как существование вещи в натуре, ее индивидуальная определенность, наличие спора о праве на земельный участок и наличие доказательств, подтверждающих юридические факты, достаточные для наделения ответчика правом собственности. На практике последнее условие зачастую является самым трудновыполнимым, но судами в качестве таких доказательств рассматриваются различные документы - справки о полной выплате паевых взносов, акты предоставления земельных участков, квитанции об уплате земельного налога и т.д.

При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является юридическим основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на земельный участок.

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указанный Федеральный закон в качестве одного из оснований для государственной регистрации наличия права на недвижимое имущество называет судебное решение, вступившее в законную силу (п. 1 ст. 17).

В соответствии со ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

3. Оспаривание решений, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов, их должностных лиц:

признание недействительным отказа в выделении земельного участка и понуждение к заключению договора аренды (купли-продажи) земельного участка;
признание недействительным акта о выделении земельного участка третьему лицу;
признание недействительным отказа в государственной регистрации права на земельный участок;

4. Иски об освобождении самовольно занятого земельного участка.

Самовольное занятие земельного участка предполагает пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. Собственник или лицо, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка, вправе обратится в суд с требованием о возврате земельного участка из чужого незаконного владения.

5. Иски о возмещении убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 62 Земельного кодекса убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Основанием для предъявления такого требования является нарушение прав участников земельных отношений. Закон гарантирует собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам полное возмещение причиненных убытков - как реального имущественного ущерба, так и упущенной выгоды.

6. Иски о признании недействительными сделок с земельными участками (договоров аренды, купли-продажи, дарения земельных участков)

7. Споры между арендодателем и арендатором:

споры по размеру арендной платы, взыскание задолженности по арендной плате;
досрочное расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением его условий;
взыскание неосновательного обогащения за фактическое (бездоговорное) пользование земельным участком и понуждение к заключению договора аренды и др.

Чтобы узнать подробнее об оказываемых нами юридических услугах, сроках, стоимости и заказать необходимую Вам услугу:

звоните нам:
8-953-271-91-08
Принимаем Ваши звонки ежедневно без выходных и праздников с 9.00 до 21.00

пишите нам: info@udiso.ru